住宅購入ワンポイント

�@資金計画

ライフプラン

・住宅購入は大きな買い物。まずは今後の人生設計を立てましょう。
現在の住まいの不満点を見つめ、将来の家族の変化を念頭に入れながら話し合いましょう。下記のようなライフイベント表を使うと便利です。

１、どんな出費が発生するのか。

２、どんな生活をしていきたいのか。

３、老後はどこに暮らし、そして楽しく過ごしていくのか。

・ ライフプランを考えたら、次に住宅を購入したときの資金シミュレーション表（キャッシュフロー表）をつくってみましょう。

＜チェック事項＞
１、年間収支はどうなるのか。

２、預貯金残高はどうなるのか。

◆ライフイベント表の例

◆キャッシュフロー表の例

�A戸建・マンションどっちにする

戸建にするか、マンションにするかは、今後のライフプラン、及び好みによります。
よく検討しましょう。

（マンションの良い所）

１、同じ予算ならば、駅前で交通の便がいいところを購入できる。

２、日当たり、眺望を確保できる。

３、共用施設が充実している。

４、戸建より防犯上優れている

５、コンクリートに囲まれたマンションは断熱性にもすぐれ、冬も暖かい。

 

（マンションの悪い所）

１、建替えがなかなか難しい。

２、間取りの自由度が低い。

３、管理組合の運営が大変。

４、増改築に制限がある。

 

（戸建の良い所）

１、駐車場代がかからない。

２、間取りの自由度が高い。

３、建替えしやすい。

４、マンションと比べると増改築が自由に出来る。（木造の場合）

　　

（戸建の悪い所）

１、マンションと比べると防犯が大変。

２、同じ予算の場合、マンションより戸建のほうが交通の便が悪くなる。

３、マンションと比べると冬場が寒い

�B一生住み続けるのか、住み替えるかで決まる購入条件

＜一生すみ続ける＞

マンションも戸建も自分が生活するのに快適な環境の所を探しましょう。

＜住み替える＞

マンション：古くなっても買いたいマンションを買いましょう。駅前（徒歩5分以内）が良いです。

戸建：環境がよければ場所はバスの便が多くバス停まで近ければ、どこでも良いでしょう。古くなっても建替えられます。

�C住宅ローンの基本

マイホームを購入する際は、十分な自己資金を積み立てる一方で、無理なく返済できる住宅ローンを組むことが重要です。目先の金利に捉われず、中長期的な観点での住宅ローンの設計や、繰上げ返済や借換えのメリットなどについてシミュレーションし、現状の家計と照らし合わせながら、総金利負担額の削減を目指しましょう。
マイホームを購入する際利用できる住宅ロ−ンは数多くの金融機関が取り扱っており、各ローンの種類ごとに金利や融資可能額などの条件が異なります。

それぞれのローンのしくみをご紹介します。

＜ローンの種類＞

住宅ローンは大きく分けて銀行などの民間金融機関が融資する民間融資と、住宅金融公庫などが融資する公的融資の２種類があります。

・民間住宅ローン

銀行などの民間住宅ロ−ンは、取り扱い機関によって内容や金利などの条件が異なりますが、主なポイントをあげると次のとおりです。

１、公的融資に比べると、対象となる住宅の範囲が広く、物件に対する規制も少なく利用しやすい。

２、面積や価格などに明確な制限はなく、金融機関が判断する物件の価値(担保価値)や、借りる人の収入や勤務状況といった返済能力によって融資の条件が決定されます。

３、「変動金利型」「固定金利型」「固定金利選択型」などの種類があり、原則として取扱機関によって金利が異なります。

４、団体信用生命保険がセットされています。

５、ローンの「借り換え」でも利用できます。

６、銀行や信託銀行、ノンバンク、保険会社など数多くの金融機関が取扱っています。

７、分譲業者などによる「提携ローン」と「非提携ローン」があります。

・住宅金融公庫

住宅金融公庫に代表される公的融資は、国民が「健康で文化的な生活を営むに足る住宅」として「必要な安全性、良好な居住性及び一定の耐久性」を有した住宅の供給、建設促進を図るための資金を融資する制度です。民間融資の固定金利型のロ−ンと比べて金利が低く、利用する際の諸経費も安くなっていることから、マイホ−ム購入の際には必ず検討したい融資制度です。公庫融資の主な条件をあげると以下のとおりです。

１、申し込み日現在70歳未満で毎月返済額の5倍以上の月収のある人ならだれでもが申し込みできます。

２、長期固定・低金利で借りられます。

３、住宅の構造や広さ、地域や築年数などによって融資限度額や適用金利が異なります。

４、すべての物件に利用できるわけではありません。

５、新築一戸建て、分譲住宅、マンション、中古住宅など、取得する物件ごとに申し

込む融資が異なります。

６、対象となる住宅には面積や、物件価格、品質などに制限がつきますので注意が必要です。また土地の広さや建物の高さなど、公庫が定める建築基準を満たさなければなりません。

７、安定した収入があれば職業や勤続年数などには問われないので、自営業者や勤続年数が短めの人でも借りやすいのが特徴です。

・フラット３５（証券化ローン）

証券化住宅ローン(フラット３５)は、民間金融機関と住宅金融公庫が提携して実現した長期固定金利の住宅ローン（民間の商品）です。主に短期の資金で資金調達を行う銀行などの民間金融機関は、長期固定金利の住宅ローンを取り扱うことが難しいとされていますが、住宅金融公庫は、民間金融機関から住宅ローン（フラット３５）を買い取り、それを担保とする債券を発行することで長期の資金調達を行い、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供するしくみになっています。金利水準は金融機関によって異なり、新規貸出金利は毎月見直されます。

＜金利の仕組み＞

・公庫は固定金利、民間は変動金利が基本

住宅ローンの金利のタイプは、“固定金利型”“変動金利型”の２つに大別でき、さらに変動金利型の中には、一定期間の金利を固定しておく“固定期間選択型”があります。
公庫や証券化住宅ローンは固定金利型、銀行などの民間ローンは変動金利型や固定期間選択型が基本です。

（固定金利型）
固定金利型というのは、その名の通り金利が固定されており、借入当初から返済終了まで金利が変わらないというものです。つまり、契約時の金利がそのまま完済するまで固定されているということになります。もしも元利均等返済であれば、毎月の返済額は返済が終わるまで同じ額ということになります。

（変動金利型）
変動金利型は、金融情勢の変化に伴って返済中に金利が変動していくタイプです。ですから、低い金利で借りていたものが高くなってしまう危険もあれば、高い金利だったのが低くなるということも起こります。当然、月々の返済額も変動します。ただ、実際の返済額は5年に1度だけ変更されますので、5年の間に金利が下がれば、その分だけ元金返済分が増え、次の返済額が減ることになります。逆に5年間の間に金利が上がれば、5年間の返済額は増えることになります。住宅ローンで変動金利型を選ぶ際には、金融情勢を慎重に見極める必要があるといえます。

（固定金利選択型）
これは、3年間、5年間など一定の期間だけ金利が固定されるタイプです。おおまかに3つのグループに分かれます。

【一度変動型に切り替えると固定型が選択できないタイプ】
借入時に固定型を選択した人だけが利用できる。固定期間終了時再度固定型の選択をすることも可能。しかし、変動型に切り替えると残りの返済期間は変動型になる。

【変動型に切り替えた後も再度固定型が選択できるタイプ】
借入時に変動型を選択した人だけが利用できる。固定期間終了時に再度固定型の選択も可能。変動型に切り替えたとしても再度固定型を選択できる。

【変動型と固定型が自由に選択できるタイプ】
借入時に変動型を選んでも、いつでも固定型に切り替えることができる。固定期間終了時には、再度固定型を選択できる。変動型に切り替えてもその後固定型を選択できる。

それぞれに長所・短所がありますので、自分にあった金利型を選ぶようにしましょう。

＜ローンの組み方＞
ローンは、必ずしも金利の低いものが一番いいのではありません。経済情勢により組み方を考えましょう。景気が今後上がりそうならば、長期の固定金利を中心に組みましょう。景気が今後悪くなると予想されるのならば、変動金利や短期の固定金利を中心に組むと良いです。返済期間が10年ぐらいの方は、景気が今後良くなることが予想されても金利の一番低いローンを選んだほうがいい場合があります。経済情勢は常にチェックが必要です。不動産会社・建築会社・銀行などは一番低い金利のものを薦めてくることが多いです（返済額が低くなるため）。

１、同じ返済額でもローンの組みかたで購入可能価格が異なります。

・ 金利の違い→100万円当たりの返済額は、金利に左右されます。金利が低いと100万円当たりの返済額も減少します。よって、毎月の返済額が同じならば購入価格は上昇します。

・ 返済期間の違い→返済期間が長いほど返済額は減少します。金利は金融機関や融資の種類によって決まります。返済期間を最長にすれば多く借りることができます。しかし、利息の支払が多くります。よって、総支払額は、多くなります。

【ローン利用額：１，０００万円、金利３．０%、ボーナス返済なし】

２、 元利金等返済か元金均等返済か

　＜繰り上げ返済＞
ローンを借りる場合は、最長の期間を当初設定し、繰り上げ返済で期間を短縮する方法が良いです。こうしておけば、家計を無理に圧迫することも少なく、住宅ローン減税で還付されるお金や月々の生活余剰金などを計画的に繰り上げ返済用に貯蓄できます。

★繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。

｢期間短縮型｣：毎月の返済額を変えずに、繰り上げ返済した金額分を返済期間の短縮で調整。

｢返済額軽減型｣：期間据え置きで毎月の返済額を減らします。

�D住宅購入チェックポイント
（共通事項）

・ 住環境のチェック
スーパー、学校、公共施設などが近くにあり、住みやすい場所か。
交通の便は良いか。

１、新築マンション購入チェックポイント

・ 構造はしっかりしているか
１、２重床、２重天井になっているか。
２、スラブ厚（床のコンクリート）は20cm以上か
３、配管類が点検しやすくなっているか
４、壁厚は18ｃｍ以上か
・ 収納スペースは充分か
・ 動線はスムーズか
生活するための動きがスムーズに行き来できるか。特に洗濯器置場、キッチン、
浴室などの水廻りのところの動きは動きやすいか。
・ 天井は低くないか
・ 設備は使いやすいのか
・ 共用施設などの管理計画はどうなのか。
・ 防犯はどうか

２、中古マンション購入チェックポイント

・ 管理の状態はどうか。
マンションのエントランス、ごみ置き場、駐輪場から確認
・ 修繕積立金などきちんと積み立てられているか。
補修のときにまとめて払うことにならないか。
・ 近隣状況は、どうなのか。
・ 隣や上の階の振動や音はどうか。
住んでいる人に確認するしかない。
・ 設備機器のチェック
・ 建物に傷みはないか
外壁のひび割れなどチェック
・ 床・天井は2重になっているか。
床が2重になっていない場合は、水廻りなどのリフォームが制限される。

３、 新築戸建購入チェックポイント

契約形態に注意。請負契約は自由に設計変更可能です。売買契約は、基本的にそのものを見て買う契約です。オプション以外は変更できません。
＜注文住宅＞
契約形態：請負契約
・　営業マンは、まめな人か
・ アフターサービスの体制はどうか
＜建売住宅＞
契約形態：売買契約
・ 建築工法はなにか。
在来工法
柱で力を受ける工法。
設計の自由度は高い。
リフォーム時の自由度が高い。
施工面でバラツキがある。
ツーバイフォー工法
壁で力を受ける工法。
耐震性・耐火性が高い。
気密性が高い。
施工のバラツキが少ない。
大きな開口部をあける場合に制限がある。
広い空間を確保できる。
プレハブ工法
耐震性・耐火性が高い。
リフォーム時に制限を受ける。
構造体の部材により、木質系、鉄骨系、コンクリート系に分かれる。
木質系は、壁で力を受けます。鉄骨系は柱で力を受けます。コンクリート系は壁で力を受けます。
・　地盤調査書のチェック
地盤が弱い場合にきちんと対応できているのかを確認。
＊ 青田売りの建売
契約形態は売買契約ですが、建物がまだ出来ていない状態で土地と建物を販売するもの。（販売時に確認申請して建築許可が下りている）
＊ 建築条件付建物
土地を買って建物を建てるのだが、建築会社があらかじめ指定されていてそれ以外は使えない。不動産会社の関連会社が建築する場合が多い。
土地は売買契約、建物は請負契約（建築確認申請がまだされていない）のもの。

４、 中古戸建購入チェックポイント

・　売りに出された理由を確認する。
・ 分譲業者は信頼できるのか。
・ 建物の基礎はしっかりしているか。
・ クロスにしみはないか。
しみがあった場合には雨漏れの可能性があります。
・ クロスに亀裂はないか。
構造に変な力が加わっている可能性があります。
・ 基礎にひび割れはないか。
地盤の沈下、施工不良などが考えられる。
・ 建具の開閉はスムーズか
スムーズでない場合、建物が歪んでいる可能性がある。
・ 近隣に変な人はいないか。
・ 建替え時にセットバックなどの面積の減少や建築許可が取れるかどうか。
道路に2m以上接しているのか。
2m以上接していないと建築許可が下りません。
・ 容積率、建ぺい率のチェック